「東京五輪後も大丈夫？」「不動産価格は今がもうピークでは？」……。過去最高水準の配当が相次ぎ、空前の業績好調が続く「J︲REIT」だが、その将来性はいかに？　今後の展望から注目の推奨銘柄までを専門家たちに聞いた！ 「J-REITの業績は昨年後半頃から絶好調。全60銘柄の約4割が直近で過去最高水準の分配金を出しており、平均利回りは4.3％に達しています」 　そう話すのは、J-REITに詳しいアイビー総研の関大介氏。「JREITは投資家から集めた資金でオフィスビルや商業施設、マンションなどの不動産を購入し、その賃貸収入を投資家に分配する金融商品。配当可能利益の90％以上を分配すれば、課税されないというメリットがあるため、より多くの収益を投資家に分配できるという利点があります」 　’18年は年初から日経平均株価の値動きがいまひとつであるのに対し、J-REIT全体の値動きを示す「東証REIT指数」は上昇トレンドにある。関氏は、その背景には2つの要因があると指摘する。 「アベノミクスが始まった’13年以降、景気回復と異次元金融緩和により、不動産需給が改善。東京だけでなく大阪や福岡など地方都市でも空室率は過去最低を記録しており、賃料は上昇傾向が続いています。さらに日銀が長期金利を少し上げましたが、J-REITの各銘柄の借り換えはマイナス金利導入前のものが中心。より低い金利で借り換えできるため、支払い利息が減少する動きが続いているのです」 　家賃収入が増える一方で、コストはダウンし、利益が膨らんでいるというわけだ。もっとも、近年の不動産価格は過熱気味で、’20年の東京五輪をピークに下落に転じるという説もまことしやかに囁かれる。そのXデーまで2年を切った今、J-REITに投資して大丈夫なのかは気掛かりなところ。しかし、J-REITアナリストの山崎成人氏はこの種の悲観論を「バカバカしい話」と一蹴する。 「不動産価格はすでにピークを打っており、運用に長けたJ-REITは競争力が落ちてきた物件を高値で売却しています。このまま不動産価格が下がれば、むしろJ-REITにとっては安値で仕込む好機となります。少なくともJ-REITが投資対象とする都心の一等地にある大型オフィスや大規模マンションなどでは、バブル崩壊やリーマン・ショックのような極端な暴落は考えにくいです」