「最近では『民泊物件.COM』をはじめ、民泊利用が前提となっている物件を手軽に検索するサービスも増えています。敷金礼金や家具など初期投資は100万～150万円程度が目安ですが、今は撤退組による家具の投げ売りがフリマサイトやSNSに溢れていることもあり、さらに新規参入のハードルは低下。最初の手続きに少しだけ手間がかかりますが、始めてしまえば管理や清掃は代行業者に依頼できるので、サラリーマンでも十分に回していけます。何より何十年もローンを組んで物件を運用する不動産投資に比べたら、賃貸でできる民泊は半年もあれば初期投資を回収できるので、圧倒的に有利です」 　一方、前出の新山氏は、「旅館業の許可を取らなくても365日営業が可能な特区民泊での経営こそ手堅く、新規参入するサラリーマン向き」と推奨する。 「中でも最も有利なのは大阪府ですね。賃貸の家賃は東京より3割程度安い印象ですが、ホテルや民泊の宿泊料はそこまで差がありません。大阪を拠点に京都や奈良、神戸などを周遊する長期滞在の外国人観光客も多いですし、関空を拠点にするLCCの便も増えているので、アジアからの観光客が安定的に見込めます」 　また、最近は首都圏や関西以外の地域を訪れる外国人観光客が増えていることから、特区以外の地方も実は狙い目だという。 「何といっても家賃が安いので180日制限内でも収益が出しやすい。札幌や名古屋、福岡、沖縄あたりがオススメです。首都圏在住なら伊豆など近場のリゾートもいいと思います。少子高齢化が進み、国内の市場がどんどんと細るなか、インバウンドは数少ない成長産業。これからもまだまだ伸びる余地はあります」 　新法施行により、突如生まれた「民泊投資」という名の新たなブルーオーシャン。臆すことなく、早く飛び込めば飛び込むほど、儲けのチャンスはありそうだ。 《「合法民泊」3つのスキーム》 民泊新法　難易度★★☆ 　住宅宿泊事業法（民泊新法）により、届け出をすれば旅館業法上の簡易宿所の許可がなくても民泊営業することが解禁された。ただし、営業は年180日が上限で、自治体が条例で規制を上乗せできるため、地域によってはさらに厳しい条件が付されていることもある。家主の許可が必要で、マンションの規約で民泊が禁止されていないことなども必須となる 特区民泊　難易度★☆☆ 　国家戦略特区で指定された地域に限り、営業できる特別な民泊制度。新法では年間180日の営業に収める必要があるのに対し、特区では滞在が2泊以上などの規定はあるものの、旅館業法の許可なく365日営業できるため、堅実に稼げる。現在、東京都大田区、大阪府（大阪市を含む34市町村）、千葉県千葉市、福岡県北九州市、新潟県新潟市が指定されている 簡易宿所　難易度★★★ 　旅館業法の簡易宿所の許可を得れば、特区民泊以外の地域でも365日フル稼働が可能。賃貸物件でも可能だが、用途地域の制限や消防設備、トイレ数などの決まりがあり、工事が必要になることも。「初期の手間や費用は大変ですが、収益性は抜群。対応できそうな一軒家を借りて、まずは新法で営業、軌道に乗ったら許可を取るという戦略もオススメ」（大神氏） 《高収益が見込める注目エリアとは？》 ●ビジネス客需要が見込める品川など 　外国人観光客だけでなく、民泊投資をするうえで日本人ビジネス客を強く意識するという戦略もある。「品川などビジネス客にも使いやすい立地なら、観光シーズン以外や平日でも高い稼働率が見込めます。一人客でも利用しやすい小ぶりの物件の場合は、特にビジネス客を意識したほうがいいです」（大神氏） ●交通アクセスがいいターミナル駅 　やはり駅近の好アクセス物件は、観光客にもビジネス客にも人気が高く、宿泊料も高く設定できる。特に新宿、渋谷、難波といったターミナル駅を利用できるエリアは高収益。「駅から離れている場合は、最寄り駅からの経路がなるべく真っすぐでわかりやすい物件を選ぶのがベストです」（大神氏） ●祇園祭や雪まつりがある京都や札幌など 　京都の祇園祭など、海外でも知られているイベントの期間中は、宿泊料を圧倒的に高く設定できる。「札幌にある物件の場合、雪まつりの時期は高価格で貸し出しており、アパート一室で2月だけで50万円ほど売り上げる。そもそも家賃が安いので、年間の固定費はそのひと月でほぼ回収できるそうです」（新山氏） ●住宅地として不人気な足立区など 　住宅地として人気のエリアは家賃も高いが、必ずしも旅行者に便利な場所とは限らない。「イメージのよくない地域や治安に不安がある場所は、交通アクセスがいいのに家賃は安めで民泊用としては高収益になることがあります。ラブホ街や墓地の近く、事故物件なども家賃が安く、実は狙い目です」（大神氏） 【新山彰二氏】 民泊運営アドバイザー。’14年から大阪で民泊を運営。全国でセミナーを行い、LINE@で民泊の最新情報やノウハウを提供。著書に『特区民泊で成功する！民泊のはじめ方』。LINE ID:@arayama 【大神麗子氏】 民泊投資家。都内中心に多数の民泊物件を運営中。’16年から旅館業許認可を得た簡易宿所施設を開業。著書に『買わない不動産投資 ドル箱宿泊所』がある。LINE ID:@reiko.ohgami 取材・文／森田悦子