異端の不動産業界団体「全宅ツイ」が集結座談会! 業界裏事情から不動産投資のキモまで

 ツイッター上でさかんに交流し合う不動産業者が中心となって設立された、異端の不動産業界団体「全国宅地建物取引ツイッタラー協会」(全宅ツイ)(注1)。業界の裏事情から社会風刺まで歯に衣着せぬつぶやきが人気を集めている。不動産業界の表も裏も知るインサイダーの彼らが見てきたクレイジーすぎる不動産投資家たちの実態とは?
着工件数

不動産投資熱の高まりにより賃貸向け住宅の着工件数は5年連続で増加中。今年1月の発表よると前年比10.5%増を記録している 写真/産経新聞社

不動産業界インサイダー座談会

《座談会メンバー》 ●どエンド君氏(@mikumo_hk)「不動産を買ったら買ったでもっと不安が増えるんです」  都内のオンボロ物件を中心にアパート5棟とスナック20軒を保有する専業大家 ●全宅ツイのグル氏(@emoyino)「ドン詰まりの賃借人を詰め込んだ物件は手堅い」  主に東京都心で不動産ブローカーとして活動。扱う物件は1件あたり5億~20億円程度 ●あくのふどうさん氏(@yellowsheep)「スルガの火薬庫はかぼちゃ畑だけじゃないみたい」  悪徳不動産ブローカー。「よい街づくりのために土地の有効活用を進めてます」 ●かずお君氏(@kazuo57)「サラリーマン大家の投資先はどこもレッドオーシャン」  事業会社の不動産部門で、オーナー対応や部下の指導などにあたる中間管理職を務める どエンド:以前、ある工務店から聞いた話なんですけど、エリサー(注2)の方が1年間育休を取って、その間に「1物件1法人スキーム」(注3)で、一気に4棟5億円くらい新築アパートを建てたらしい。 グル:法人の連帯保証人としてお金借りると、個人の信用情報と紐付かないでたくさんお金借りられた時代がつい最近まであったからね。 あくの:これやる奴、だいたい消費税還付スキーム(注4)もやっているよね。 どエンド:それで、その方は竣工してすぐほかの投資家に転売したみたいで。 かずお:どれくらい儲かったのかな? どエンド:当時は利回り8%くらいで新築して、6.5%くらいで売れたので、育休中の1年で1億円くらい売却益あったのでは? かずお:多法人スキームって銀行にバレると、期限の利益喪失(注5)で最悪一括返済になるんで、保有するよりはさっさと売却したほうがいい。さすがエリサーは賢い。 どエンド:この前、1年間で5億円の売却益を出したというギガ大家さんのセミナーに行ったことがあって。その人は競売物件や全空物件をたくさん買って、客付けの仲介にお小遣い渡して生活保護上限の家賃で無理やり満室にしてましたね。 あくの:エリアによっては、地域の賃料相場より生活保護の上限家賃で貸したほうが儲かりますしね。 グル:ほんまそう。結局、ドン詰まりの賃借人を詰め込んで脱出不能にした物件って手堅い。 どエンド:そのギガ大家さん、満室にして「スルガスキーム(注6)で売りさばく」って爆笑してました。 あくの:カーテンで満室偽装してないだけ良心的かも。 どエンド:でも、スルガで買った人、最初は満室だけど、退去で相場の家賃と空室率に戻ったら、売り上げ4割ダウンする計算ですよね。 あくの:スルガの金利4.5%考えると厳しいね。 かずお:買った人、今はスルガスキームが死んだので、流通利回り3割アップくらいの安値で出さないと処分できないかも。 グル:ババ摑んどったら、持つも地獄、売るも地獄になっとるかもしれんな。 あくの:スルガの火薬庫はかぼちゃ畑(注7)だけじゃないと。
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年利100%超え? 手付金倍返し投資法
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