仕入れた物件は完成時利回り6％前後となるように開発を行い、キャップレート（期待利回り）4％台前半での売却を目論む。利回りだけだと、その規模感を実感しにくいが、「4億円かけた物件が6億円で売れる」イメージで、一回の取引でサラリーマンの生涯年収を稼ぐことも珍しくない。 「買い主は、会社をM＆Aで売却してお金がある人や、資産家で安定資産を好む人、投資ファンドなどさまざまです。『利回り4％の物件なんて売れない』と考える方もいますが、利回りの世界に生きていない人たちがいる。所有欲を満たし、将来の値上がりも期待でき、そもそも節税や相続対策などが目的なので、この利回りでも十分買ってもらえるわけです」 　堀氏が投資対象と考える物件は土地代金と建築費で安くても1億円程度。平凡な年収、一般的な保有資産ではすぐに手を出すことは現実的ではない。しかし、現時点では金銭的に恵まれた環境になくても、不動産で人生を変えることは可能だと堀氏は語る。 「もし私が普通の会社員で年収500万円、貯金300万円だったら地方築古物件の再生でまずは頑張ります。利回り15％のボロいアパートに指値を入れ、利回り20％くらいで仕入れて再生。それをパッケージ商品が好きな人たちに売る。それを繰り替えして売却益を2000万円くらい貯めれば、今の私の手法での投資に移行して、ステージを変えられると思います」 　実際、堀氏が主宰する不動産投資塾には地方物件を売却して自己資金を用意したサラリーマン大家もいるとのことで、個人が「一人デベロッパー」に成り上がる道筋は確かに存在するようだ。 「これは不動産投資に限らないですが、まずは目標を定めることが大切です。『年金対策』『節税目的』『お金持ちになりたい』といった目標に応じて、その結果を出すためのルールを学び、最適な戦略を立てましょう。不動産投資は専門性の高い分野だと思われがちですが、基本的なルールさえ把握できれば、あとは要所要所でプロの力を借りることができます。そうしてチームを組んで投資していけば、不動産の世界で結果を出すことはそう難しくないはずです」 　リングから不動産投資へと舞台を移しても、闘う弁護士のファイティングスタイルは健在のようだ。 ＜堀氏が手がけた物件＞ ①港区六本木 　投資額　1億5000万円 　売却額　2億3000万円 ②渋谷区南青山 　投資額　4億4000万円 　売却額　6億2000万円 ③港区白金 　投資額　1億円 　売却額　1億3000万円 ①地方の築古ではなく都心一等地に新築を建てる ②商業用地ではなく戸建て用の土地を狙う ③欲しい物件に出合ったら指値も入れず即買い付け 【堀 鉄平氏】 弁護士法人Martial Arts代表。ブラジリアン柔術をバックボーンとした格闘家でもある。’12年より不動産投資を開始。主宰する不動産投資塾の体験セミナーが開催中 取材・文／栗林 篤 ― ［闘う弁護士大家］の型破り不動産投資 ―