人口減少、少子高齢化、空室率上昇……不動産投資の将来性にはつい悲観してしまう材料も少なくない。だが、そんなネガティブな要素も強みに変えてしまう手法があった！　逆転の発想で高利回りを実現する方法とは？ 「高齢者向きアパートの経営は高い収益性と社会貢献が両立できます。人を幸せにしながら、大家としての喜びを感じられる事業なのです」 　こう話すのは福岡県で不動産賃貸業と並行して介護事業も手がけている赤尾宣幸氏。大家にとって、高齢化や空き家問題は避けがたい不安要素と考えられているが、赤尾氏はこうした背景もむしろ追い風と考えていると話す。 「高齢者向きアパートは、既存アパートの空室を高齢者向きに改良・活用し、高齢者に安心して元気に楽しく生活してもらおうというものです。今後、一人暮らしの高齢者が増えることは明らかですが、今も『高齢者には貸したくない』と考えている大家は少なくありません。しかし、ここに需要と供給のミスマッチを感じ、私はチャンスと捉えました。とはいえ、介護や食事を提供すると、『老人ホーム』として扱われ、法規制やコストの問題が起きてしまう。そこで、介護などは自ら扱わず、あくまでも大家としてアパートを経営することにしました。これは団塊世代が通り過ぎたあとに訪れる「空き老人ホーム問題」を緩和させるという観点からも世の中の役に立つ事業だと考えています」 　それでは一般的な賃貸アパートと高齢者向きアパートは何が違うのだろうか。赤尾氏は「特別な物件を探す必要はない」と話す。 「築古物件や狭い部屋、駅から遠いといった難あり物件であっても、高齢者が生活する上では問題ないものは少なくありません。例えば、不人気な三点ユニットバスは汚したときの掃除を考えると好都合だったりします。こうした物件に高齢者が使いやすいように、手すりなど最低限の設備を備えます。高齢者向きというと、バリアフリーのような大掛かりな工事が必要と思われるかもしれません。しかし、これまでの介護事業の経験から過度なバリアフリーはかえって高齢者の足腰を弱め、大きなけがのもとになると実感していますので、“バリアあり―”のままにしています。段差も残しながら、越えやすく調整したり、わかりやすくしたりといった工夫を取り入れています。配慮したいのは安全性です。例えば、古い建物は石膏ボードが入っていないことが多く、燃えやすいのですが、ボードを貼ることで安全性が向上し、防音性と保湿性も若干上がります」 　このように高齢者が住みやすくなる工夫を取り入れている赤尾氏だが、入居者を高齢者に限定しているわけではないと話す。 「多世代が入居する物件にすることで、防犯や火災時などの緊急時の安心感が高まります。それに若い人は2階以上を好み、高齢者は1階を好むといった傾向がありますから、空室率を下げるうえでも多世代を受け入れるのは合理的。なので、『高齢者向け』ではなく『高齢者向き』なのです。私の知人は空室率50％の古い賃貸アパートを買い、高齢者向きアパートにリフォームしたところ、間もなく満室になりました。この物件のリフォーム費用などを含む総投資額に対する表面利回りは30％を超えており、収益性も優秀。これは何も特別な例ではなく、古くて安い物件を見つけ、高齢者向きアパートとして活用すれば、修繕やリフォーム費用を含めても利回り30～40％は十分に狙えるでしょう」