法整備が進んだことでいっときのブームは落ち着いた民泊投資だが、現在でも大きく稼ぎ続ける投資家は確かに存在する。わずかな手間で高い収益を実現する秘訣とは？ 　インバウンドの拡大や慢性的なホテル不足、「Airbnb」をはじめとしたサービスの成長などを背景に、一躍注目を集めた民泊投資。京都を拠点に民泊事業を展開する水田佳苗氏はわずか3物件で年間約2000万円の収入を得ている。 「戸建て3物件を所有していますが、そのうち1軒は自宅兼簡易宿泊所で、まだ子供が小さいこともあり、現在、動かしているのはほぼ2物件のみです。物件のローン返済や清掃代、光熱費、備品購入費などが年間480万円ほどかかっているのですが、手残りでも年1500万円を超えています」 　’14年から民泊投資を手がけ始めた水田氏。「一時はワンルームも含め、最大で20軒ほどの民泊用物件を所有していた」とのこと。 「どういった物件が最も収益性が高まるか、さまざまな運用テストを重ねてきました。その結果、稼働率や物件数ではなく、高単価を得られる一軒家に集中するのが最適との結論に至り、現在の3物件に絞ることに。価格帯にかかわらず一物件を管理するための労力はほぼ変わりありません。むしろ一泊あたりの料金が安いと稼働率を上げる必要があるため、負担が大きくなる傾向にあります」 　現在、3人の小さな子供を育てている水田氏。しかし、物件管理の作業を効率化することで育児との両立に支障はないという。 「物件の管理に費やす時間はおおよそ一日5～10分程度ですので、家族との時間も十分に確保できています。募集開始の前後は時間をかける必要はありますが、一度、軌道に乗れば、わずかな時間と労力で続けることが可能です」 　それでは、日々わずかな実働で大きな利益を上げるポイントはどこにあるのか。水田氏は「高単価」「高評価」「高リピート」の「3高」が欠かせないと明かす。 「以前、同じマンション内のほぼ同じ条件の2部屋をそれぞれ一泊5000円と1万5000円で貸し出してみたことがあるのですが、結果的に同じような物件でも5000円で泊まりたい方と1万5000円で泊まりたい方がそれぞれいることがわかりました」 　同じ条件であっても安いほうの物件にだけ客が流れるわけではない理由を水田氏は次のように解説。 「ゆっくりと海外旅行ができるような富裕層の一部は『〇〇円以上の宿に泊まることが安心』という価値観を持っていて、一定以上の価格帯の物件を選びます。なので、そういった余裕のある層をメインターゲットにすることが安定的な高収益に繫がります。ターゲットが明確になれば、あとはその層に評価されるサービスを用意し、リピートしてもらえる物件にしていくだけです」 　そして、選ばれる物件の特徴として「物件のコンセプト」が不可欠だと水田氏は語る。 「残念ながら『なんとなく素敵な宿』に高いお金をかけて泊まろうというお客さんは存在しません。逆にコンセプトが明確であれば、地方だったり、多少アクセスに難があるエリアでも人気を集めることはできます。そこに泊まるとどういった経験が得られるかを明確にする作業は何よりも重要です」 　さらに見落としがちな点として、「オーナーの特性」も意識する必要があると注意を促す。 「立地や建物ももちろん大切なのですが、『オーナーの特性』も同様に重要になってきます。民泊で中長期滞在される方の多くは現地の人との交流を望まれます。これはホテルでの滞在では得にくい点であり、民泊の強み。オーナーである私たち自身と交流することも付加価値になりますし、交流の機会を案内することも喜んでいただけます。プロフィール欄には必ず自己紹介と、どんな体験をしてもらいたいかを丁寧に書きましょう」