猛烈な勧誘の「ワンルーム投資」。不動産業者が教える「うまい話に乗る前に知っておくべきこと」

ワンルームマンションイメージ

ABC / PIXTA(ピクスタ)

話題の「ワンルーム投資」はアリ? ナシ?

 近年、サラリーマンの投資先として注目を集めることが増えているワンルーム。会社員でも税金の還付を受けられることのメリットを強調する営業手法については疑問視する声も少なくないが、投資対象として果たして有望なのか。 「ポイントを押さえれば、ワンルーム投資でも十分に収益化できます」と語るのは吉祥寺に拠点を置き不動産事業を手がけるTGホームの野田晴夫氏。野田氏は「まず絶対に手を出してはいけない物件がある」と注意を促す。 「ワンルーム投資の電話営業を聞いていると、利回り4~5%程度の新築物件をすすめられることがほとんどです。この場合、20年以上の長期投資をして初めて投資額を回収できる計算。しかし、ライフスタイルが変わると家賃収入を十分に得る前に物件を手放すこともある。しかも新築物件はそもそも値付けが割高ですから危険です」

「築年数を重ねた物件を割安で入手」が必須

 短中期で利益を出すためには築年数を重ねた物件を安く購入することが大前提だと野田氏は強調する。 「築古物件に最低限のリフォームを施して賃貸に出すべき。そうすれば、少なくとも利回り8%は確保でき、早期に黒字化できます。また、節税は特に考えるべきではありません。還付があると得をしたような感覚に陥るかもしれませんが、不動産事業の赤字を踏まえると結局は損。節税よりも事業としての黒字化に力を入れるべきです」  不動産投資において高利回りを実現するには、購入額と家賃のバランスを考えることに加え、空室率のコントロールが何よりも求められる。 「家賃6万円を超える物件は会社員など属性の高い入居者に絞っていますが、それよりも低い家賃の物件については学生や高齢者、外国人もすべて受け入れ、空室を防ぐようにしています。また、不動産会社に『広告料』の名目で、入居者を見つけてくれたときの報酬金を支払うこともポイントです。家賃1か月分程度の広告料を支払えば、優先的に入居者を紹介してもらえます。数か月空室になるリスクを考えると、広告料は効果に見合ったコストです」
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物件入手後に重要となる要素とは?
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