「闘う弁護士」堀鉄平。不動産投資でも連戦連勝の「一人デベロッパー」手法を語る

 弁護士にして総合格闘家、不動産投資家……前代未聞の多彩な才能の持ち主が明かす投資スタイルとは?

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[闘う弁護士大家]の型破り不動産投資

「パッケージングされた新築物件には興味がないですね。『原材料』となる土地を安値で仕入れることにこそ成功の秘訣があります」  そう自身の投資手法を語るのは弁護士の堀鉄平氏。弁護士として第一線で活動しながら、総合格闘技「ジ・アウトサイダー」にも参戦、“闘う弁護士”として格闘技ファンの間で知られる存在だ。現在は一線から退いて、RIZINなどで注目を集める朝倉兄弟ら後進の支援も行っている。そんな彼は6年ほど前から開始したという不動産投資の世界でも“連戦連勝”を果たしているのだ。

都心の「開発型投資」が一番儲かる投資法

 不動産投資といえば、地方の築古物件を再生させて家賃収入を得るスタイルが人気だ。しかし、堀氏の投資はこれらと一線を画す。 「都内の土地を仕入れて建物をイチから建て直し、売却を行っています。こうした新築物件の開発により、約6年で25億円ほどの利益を上げてきました」  その手法は「一人デベロッパー」と形容されるほどで、不動産業者顔負けの豪腕投資家なのだ。自身の投資の優位性を、堀氏は4象限のマトリクスを用いて解説する。
堀氏が考える物件の分類

堀氏が考える物件の分類……「物件の成長余地」があり、「市場の成長率」が高い分野に集中投資することこそ、短期間で莫大な利益を出すために必要な選択だという

「縦軸は立地の伸びしろで、地方と都心に分類します。市場を俯瞰して見ると、今後ますます人口減少、都心回帰、コンパクトシティ化が進行するので、『成長しない市場』である地方でビジネスをするのはナンセンス。必然的に成長余地のある都心でやるべきとなります。一方、横軸は建物の伸びしろで、右側は古かったり瑕疵のある物件で、左側は新築サブリースに代表されるパッケージング商品です。パッケージングされた物件は手間こそかからないが伸びしろがないし、そもそも圧倒的に割高。それよりあえて改善すべき点を抱える物件を仕入れて、適切なテコ入れをしたうえで商品として売り出すほうが大きな利益を生みます」  堀氏が主戦場とするのがマトリクスでは「都心・ボロボロ」、具体的には渋谷区や港区といった都心に限定して、ワケありの土地を購入している。不動産価格の高騰が叫ばれるなか、先月だけでも6物件、億単位の買い付けを入れたという。 「投資に適した物件を手に入れるためには市場に流通している物件を買うのではなく、競争にさらされない『相対取引』で買うことです。融資の決裁を待っていたら相手にされないので、融資特約(融資がつかなった場合には無償で契約解除が可能となる契約条項)なんて当然つけないですし、指値もしません。こうして案件がほかに流れないようにしています」  加えて、堀氏は商業用地ではなく、戸建て用の土地に狙いを定めているとのこと。 「商業用地はプロの不動産業者と競合になるうえに、賃料相場を基に土地価格が決まるので大きな利益が見込めず、投資対象としてのうまみが少ない。一方で戸建て用の場合、ライバルは実需のサラリーマンなので業者の競合は少ない。容積率150%前後の地域で地下1階、地上3~4階を想定して収益のプランを立てています」
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