満員電車での通勤から解放され、憧れのセミリタイヤ生活を送りたい――。そう思っているサラリーマンは多いだろう。そんなセミリタイヤ生活を送るためには、働かなくても安定した収入が得られるようになる必要がある。今回は40歳を前にして、すでにセミリタイヤ生活を送る人に、成功のノウハウを聞いてみた。 「20代の頃から漠然と『いつかは独立したい』とは思っていました。ただ、何で独立するかは全然決めていなくて、ずっと探していたんですよね」と話すのは、東山博隆氏（仮名37歳）。そんな東山氏がめぐりあったのが不動産投資だ。 「たまたま、本屋で手にとった不動産投資の本がすごくおもしろかったんです。それまで株式投資やアフィリエイト、ネットオークションなどいろいろ取り組んできましたけど、どれも継続性に乏しい。そんなとき、継続したら事業になると思ったのが不動産投資だったんです。そこから本を読み漁り、コツコツ勉強していきました」 　東山氏は、もともと外資系IT企業に勤めていたが今春独立。現在は不動産の資産管理法人3社の役員報酬と、別途個人で所有している物件による家賃収入で生活している。今でこそ6棟も物件を所有している東山氏だが、スタートは2500万円の木造築22年の物件だったという。 「頭金は150万円くらい用意しました。最初は小さい物件で練習してみようと思いました。当時は、賃貸住まいで住宅ローンも組んでいませんでしたから、仮に失敗しても給与の範囲で補てんできるということもあって」 　そこからポートフォリオを考えて、徐々に物件を増やす戦略に出る。 「1棟目の減価償却が4年で終わってしまうのと、ポートフォリオ的に古い物件よりも新しい物件を持ったほうが修繕費等のバランスがいいと思ったので、2棟目は新築を7000万円で購入しました。この2棟目は、最初は個人所有でしたが、その後、資産管理法人をつくり、その法人に売却しました」 　その後は順調に、築3年のRC物件や木造新築物件、賃貸併用住宅などを徐々に増やし、6棟の不動産を所有するまでになる。そんな東山氏の戦略は、新築物件でかつ首都圏へのアクセスがよい郊外にあることが基本になっている。 「不動産投資は、長い目で見れば新築のほうがよいと私は判断しています。新築ならば当然、収入を得られる期間が中古よりも長いのがポイント。所有して少したったら売ってもいいし、ずっと所有していてもいい。新築のほうが、選択肢が中古よりも多いんです。ある程度の経済の見通しの予測はできますが、正確な未来はわからないわけで、それなら少しでも選択肢が多いほうがいいと思います」 　ただし、新築にも多少のデメリットがある。 「中古よりも新築物件のほうが、建物ができ上がるまでに資金を寝かせている期間があったり、新築ゆえに細かい仕様を選んだりしてしまい、手間がかかってしまうデメリットがあります。とはいえ物件の仕様なんかも、自分のセンスを磨いて物件に落とし込むことができれば、そのぶん、あとからメリットとして返ってくる。トータルで考えると、新築のほうが有利だと判断しています。立地も一都三県の都市部のほうがいい。個人的には国道16号線の範囲内で、都心から50km圏内で探しています。都心部は利回りが低くなるから、やめています。しかし、郊外のターミナル駅に近く、都心部にも電車1本で行けるぐらいの郊外ならば十分狙える。千葉県千葉市の東部や神奈川県海老名市が、私はおもしろいと思います」 　狙うは東京23区よりも外側で国道16号よりも内側。そして郊外のターミナル駅の近くで、都心まで電車1本で行けるエリアだ。 「新築は、でき上がってから満室にするまでが勝負です。とにかく満室にできれば、当座の悩みはなくなります。自分の自由な時間が増えるし、人生が豊かになりますよ」 　こうした東山氏のよう不動産オーナーをサポートしてくれるのが、株式会社水戸大家さんだ。 「会社員時代にワンルームマンションから不動産投資を始めた私の経験上、継続して安定した一定以上の収入を得るためには、アパートやマンションの1棟買いが効率的です」とは、同社代表取締役の峯島忠昭氏。峯島氏は、まず大事なのは“自分にどんな融資がつくか”を理解することだという。 　また、不動産投資成功の秘訣は融資だけではない。 「融資とともに大事なのがキャッシュフロー。多くの人が物件選びの際、利回りを重視していますが、ローンを組んで物件を買うには、物件が本当に買えるか？　本当に収益をあげることができるのか？という点をクリアしなくてはいけません。要するに、融資の範囲内で、もっともいい物件を探すことが大事なのです。そのために大事なのがキャッシュフローなのです」 「我々は、物件情報はもちろん“儲けを出すための不動産投資のコツ”も提供する、不動産投資のプロフェッショナルなんです」とは、水戸大家さんの峯島社長。特に不動産投資初心者が成功するためには、頼れるパートナーの存在は欠かせないだろう。　 　わずか2年で、年間家賃収1700万円になった不動産投資の極意（PDF568ページ）を期間限定で無料公開！　まったくの0からのスタートで高利回りの不動産を買い進め競売、リフォーム、不動産管理までプロ級に詳しくなって今では、不動産業者にまでなってしまった水戸大家のノウハウをすべて伝授！ ダウンロードはこちら！⇒http://mnsm.jp/spwb.html