コロナ禍でも退去者0人。5億の資産を築いたサラリーマン投資家が教える地方の不動産での勝ち筋とは?

 まさに天変地異とも いえるコロナショックにお いても、冷静に対応すれば がっちり資産を防衛すること は可能だ。そんな有事にこそ 問われる投資賢者の立ち 回り術に迫る !
ファミリー向け物件

アフターコロナでは、テレワークの需要に対応すべく、ファミリー物件にも書斎スペースを 備えるアイデアを検討中。

鍵は「ブランディングと希少価値」

 サラリーマン生活のかたわら、不動産投資を行い、資産5億円を達成した大城幸重氏。現在は東京や京都、フィリピンなど国内外に不動産9棟35室、太陽光発電所13基を所有するまでその投資規模を広げている。そんな大城氏のスタートは群馬県高崎市内で手がけたデザイナーズアパート。コロナショックが始まった3月以降、退去者は0人どころか、入居の問い合わせも順調だという。 「デザイナーズだと初期投資が高くなるため、利回りが低いと思われがちですが、大切なのはどういった物件を用意できるかです。確かに手間やコストはかかりますが、その分、賃料も高くできるため、実は安定的な収益が期待できる。しかも、都心ではオシャレで凝った物件は珍しくありませんが、地方都市だとまだまだ希少。競合が少ないため、圧倒的な競争力を持つことができ、コロナショックでも退去者は出ていません」  実際、大城氏が所有するデザイナーズアパートは近隣相場よりも3割ほど高い家賃ながら満室が続く。その秘訣は“こだわり”と“手間”によって、代わりがきかないオンリーワンの物件としてのブランディングだ。
入居者の住み心地と利便性を追求する

入居者の住み心地と利便性を追求する

「デザイナーズといっても見た目だけにこだわるわけではありません。入居者像をきちんと想定したうえで、その層にどういった付加価値を提供できるかを考えて物件をつくるようにしています。例えば子育て世代をターゲットにした物件の場合、動線や収納にこだわり、ベビーカーや遊具を運びやすかったり、大きな荷物をラクに収納したりといった工夫をしています。また、子供の成長に応じてレイアウトを変えていける可変型の間取りも喜んでもらえますね。そうした『ありそうでなかった気配り』の積み重ねが入居者の満足度を上げ、安定的な収益にも繋がるのです」

ライバルは「繁華街の分譲マンション」

DINKs向け物件

DINKs向けの物件は、首都圏100 ㎞圏内で家賃10万円程度を想定。「アフターコロナでは、高家賃帯の 競争力が下がり、より手頃な価格帯 の需要が高まるでしょう」(大城氏)

 利便性を考えるうえで立地の良さも欠かせない。大城氏は交通の便の優れたターミナル駅から1~2駅離れた駅が狙い目だと明かす。 「私が生活する北関東ですと、高崎のほかにも宇都宮や小山、前橋などに近隣した駅にはポテンシャルがあります。繁華街と比べると地価は下がるものの、実用性はあまり劣りません。最寄り駅からほど近い土地であれば、駅までの所要時間と電車に乗っている時間を合わせても10分もかからず、街中まで出ていくことができます」  立地に魅力があれば、ターミナル駅から徒歩圏内で住居を探す高所得者層もターゲットにできるため、高い家賃相場でも入居者を集めることができる。 「ライバルは近隣のアパートではなく、繁華街の分譲マンションだと考えて物件づくりをします。市街地にある分譲マンションは出し入れが面倒な立体駐車場が多く、実はかなり不便。それに対して、地価が低い隣駅なら各部屋に2台分の平置きの駐車場を確保することもさほど難しくありません。設備の充実ももちろん重要ですが、日々の生活における利便性の向上を図ることも忘れてはいけない大切な要素です」
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具体的な顧客を想定すれば最適な賃料が決まる
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