不動産投資の資金調達、ベストなのは都銀?地銀?信金?

不動産投資は何かとわかないことが多いもの。そこで物件選びの基本から融資、実際の投資先に至るまで、選択テーマを設定。どっちを選ぶのが得なのか、識者や現役投資家に話を聞いた。

都銀は狭き門。賃貸運営の事業収支計画を作って地銀、信金へ

不動産投資 融資先としてすぐに思い浮かぶのは、都市銀行、地方銀行、信用金庫の3つ。 「都銀の金利はもっとも低いため、誰もが融資を受けたいところでしょう。ただ、ハードルはかなり高い。某銀行の例では、自己資金が3割ないと稟議に乗らないようです」  とは不動産融資アドバイザーの藤巻聡氏。残る機関は? 「地銀、信金の順で、融資の基準は緩やかになります。属性の高い人が有利なのは変わりませんが、都銀よりは融資に望みを持てるでしょう」(藤巻氏)  ただし地銀や信金の場合、管轄エリアの物件か、同エリア在住者への融資に限られる。 「どちらも地域密着のサービスを大前提にしているわけです。そのため、地元住民・地元物件なら優遇される可能性が高まります」(不動産投資コンサルタントの午堂登紀雄氏)  では、地銀や信金で融資を引き出すにはどうしたらいいのか。 「担保物件の価値を問われるのは確かですが、金融機関はそれ以上に賃貸運営の事業収支を気にします。毎月いくらの収益が上がり、ローン返済と諸経費を差し引いて手元にいくら残るのか。物件が何室空室になったら持ち出しが発生するのか。そういった項目を明記した事業収支計画がしっかりしていれば、融資を引ける可能性は格段に高くなります。経験上、地銀よりも信金のほうが事業性を重要視して融資を前向きに検討してくれますね」(藤巻氏)  融資が引けるかどうかは、担当者によっても左右される。 「不動産投資に詳しく、上司を説得する交渉力に優れた人が好ましいでしょう。地銀、信金に的を絞り、そんな担当者に巡り合えば、融資がすんなり通るケースは少なくありません。ですから、ひとつの支店でダメでもあきらめず、別の支店にあたってみることです」(不動産コンサルタントの長嶋修氏) ◆あなたに合うのはドコ? 【都市銀行】 3つの金融機関の中で金利はもっとも低いものの、融資の審査はもっとも厳しい。物件の資産価値が高かったり、年収が高いなど属性がよくないと融資は望めない 【地方銀行】 融資の審査は都銀ほど厳しくない。物件の資産価値や属性は問うが、銀行によっては融資を引ける可能性あり。ただし、管轄エリアの物件か同エリア在住者への融資に限られる 【信用金庫】 事業性を重要視する傾向が強い。物件の収支計画などがしっかりしていれば、融資を前向きに検討してもらえる。ただし、管轄エリアの物件か同エリア在住者への融資のみ 【藤巻 聡氏】 不動産融資アドバイザー。地方銀行に17年間勤め、多数の融資案件を担当。その実績を生かし、個人のアパート投資をサポート。融資実績は16億円以上。「楽待」サイトで連載中 【午堂登紀雄氏】 不動産投資コンサルタント。プレミアム・インベストメント&パートナーズ代表。自身でも不動産投資を行い、国内・海外に複数の物件を所有。不動産資産は約5億円。著書多数 【長嶋 修氏】 不動産コンサルタント。個人向け不動産コンサルティング会社「さくら事務所」を設立、現会長。マイホーム購入、不動産投資などのノウハウに幅広く精通する。著書多数 ― 不動産投資「どっちがお得?」【5】 ―
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