少額不動産投資の新鉄則――東京近郊の「稼げる格安物件」の探し方

山本啓介
「不動産投資は超高額なローンが必須!」というイメージを持つ人は多いだろう。しかし、現金100万円からでもリスクが低いうえ、十分に儲かる不動産投資を実践している勝ち組投資家がいる。そのワザとは?

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ローンでワンルームを買ったら失敗! 2軒目から自己資金で購入し、大成功へ

 今でこそ1億円超えのマンションに加え、アパート4棟、区分所有1戸を所有する内田陽一氏だが、不動産投資を始めた当初は、東京近郊の数百万円台のワンルーム投資が中心だった。

「1軒目は、埼玉県坂戸市のワンルームで270万円。貯金はあったのに何も考えずフルローンで買ったら、それが失敗でした」

 購入後、約1年間も入居者が決まらず、その間、月3.6万円の返済が持ち出しになってしまったのだ。

「当初の家賃3.8万円というのが、相場より高かったんです。でも、返済があるから家賃を下げづらくて……。最終的に月3.3万円に値下げしたら、すぐに決まりましたが、それだと結局、毎月の収支がマイナスになってしまうので、ローンはすぐに一括で返済することに決めました」

 1軒目の教訓から2軒目、3軒目は自己資金で購入したと振り返る。

「区分所有の物件選びでは、とにかく利便性重視です。東京近郊の、駅から10分以内で、メインターゲットは若者。利回りの目安は、家賃を下げても12%以上になること。1軒目で苦労した教訓から、すでに入居者のいるオーナーチェンジ物件を狙いました」

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少額、現金での投資はたとえ失敗しても売却すればいい

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