20万円から始める[タイでAirbnb]投資

日本は民泊投資ブーム真っ盛り。だが、京都では旅館業法違反の疑いで摘発されたケースも……。リスクを冒さず、民泊で安定的に稼ぐ方法はないのか? 調査の結果たどり着いたのは、年間3000万人の旅行者で賑わうタイだった!

管理丸投げでも利回り8%超!


 一般住宅に客を泊める「民泊」で一儲けしたい……と考えている人は多いことだろう。なにせ、小誌をはじめ、数々のメディアが盛んに「儲かる副業」としてたびたび取り上げている。実際、年間数百万円もの副収入を得ているサラリーマン投資家もいるのだ。

20万円から始める [タイで民泊Airbnb]投資

Airbnb ホームページより

 この民泊ブームの火付け役となったのは、ご存じ「Airbnb」。世界の空き家提供者と宿泊場所を求める旅行者を繋ぐプラットフォームサービスの最大手だ。まだ日本に上陸して1年少々だが、その国内登録物件(ホスト)数は今や2万件に迫る勢い。このAirbnbを活用すれば、個人でも簡単に空き家を貸し出し、宿泊費を得ることができてしまうのだ。現在、都内5物件をAirbnb経由で貸し出している高田宏之さん(仮名・36歳)が話す。

「外国人に人気の六本木と新宿で民泊ビジネスを展開していますが、一番儲かっているのは1000万円で購入した築38年の1Rマンション。歌舞伎町にほど近い30㎡程度の部屋で賃貸に回せば月8万円の家賃が見込める物件なんですけど、10月の売り上げは41万円でした。運営コストやローン金利などを差し引いた実質利回りでも25%のリターンになります(笑)」

 なんともうらやましい話だが、背景にあるのは大幅なホテル不足。

⇒【画像】はコチラ http://hbol.jp/?attachment_id=69260

プラットフォームサービスの最大手Airbnb「直近の東京、大阪、京都などの観光都市のホテルの稼働率は9割近くに達していて、ほとんど予約が取れない状態。それをいいことに、ホテルはどんどん値上げしている。私のドル箱である新宿の物件の1泊料金は約1万円ですが、1人追加分の料金は2500円。4人で泊まれば、一人当たりの宿泊費は5000円。これに対して、新宿御苑前のアパホテルは一人1万8000円にもなる。アパホテルほぼ一人分の宿泊費で泊まれてしまうから、何もしなくてもお客さんがこちらに流れてくるんです」(高田さん)

 このホテル不足は以前から指摘されてきたこと。現状、’20年の東京五輪までに解消される見込みが立っていないため、政府は民泊を後押ししようとしているのだ。が、実は高田さん、日本に見切りをつけることを考えているとか。

「11月に京都で民泊事業を行っていた旅行会社が摘発されたように、国内の旅館業法に照らせば、我々のビジネスは違法。政府が特区でのみ民泊解禁を進めようとしているのを考えると、今後締め付けが厳しくなる可能性もある。それで、タイで民泊ビジネスを始めようと、最近、物件を購入したんです」

タイの民泊用物件の稼働率は100%?


 日本からタイへ……突然、話が飛んだ印象だが、目ざとい投資家はすでにタイで民泊サービスに着手しているという。タイの物件の管理を行うアジアン・ビジネス・パートナーズタイランド(心友不動産)の北浦洋二社長が話す。

「高田さんの物件はバンコクの中心部に位置するマッカサン駅のすぐそばに立つ高級マンションの一部屋。間取りは40㎡弱の1Rで、1000万円ほどで売り出されたのですが、高田さん以外にも複数の日本人が購入されました。いずれの方も1泊800~1300バーツ(2800~4500円)で民泊用に貸し出しています。その物件の管理からAirbnbを利用しての客付け、メイドさんを派遣しての清掃まであらゆる業務を当社が請け負っているんです。当社の管理料を差し引いた、想定利回りは3~8%ほどだと思います」

 日本国内での民泊用不動産投資に比べると利回りが下がる印象だが、そこにはタイならではのメリットがあるという。

「タイは日本を上回る観光立国。日本政府は’20年までに訪日外国人数2000万人を目標にしていますが、タイは今年3000万人を超えました。日本以上に民泊のニーズが高いんです。だから、稼働率がほぼ100%という物件も少なくない。加えて、物件の保有コストは極めて低い。例えば、日本だと部屋の清掃を業者に頼むと5000円ほどかかりますが、タイなら1000円程度。固定資産税がかからないという税制面でのメリットもある。それでいて、不動産価格は着実に上昇しています。年平均にすると3%程度の緩やかな上昇カーブを描いているでしょう。なので、5年も保有すれば15%(1・03の5乗)ほどの値上がり益も期待できてしまうわけです」(北浦氏)

 空室リスクや運用コストが低いため安定的に8%程度の利回りが見込めることに加え、物件の売却益まで見込めてしまうというわけ。法的リスクも低いという。

タイは敷金・礼金不要なため低投資で運用可


「タイでは外国人が不動産賃貸事業を行うことは禁じられていますが、高級コンドミニアムは外国人の所有率が非常に高いので、タイ政府は黙認している状態。当社のようなタイの企業が管理していれば、まず摘発されるようなことはありません。日本で民泊ビジネスを行うことの法的リスクを避けるために、タイで始めたいという人も最近増えています」(同)

 実は、タイならば20万円程度で民泊事業を始めることも可能だ。タイで6部屋を運用している品川勝利さん(仮名・37歳)が話す。

「賃貸物件を利用すれば、初期投資を格安に抑えることが可能。というのも、タイには敷金・礼金・仲介手数料がありません。借りるのに必要なお金は1か月分の前家賃と2か月分のデポジットだけ。賃貸物件なら家具付きがスタンダードなので、そのほかに必要な初期投資といえば、タオルなどの消耗品ぐらいのものなんです。ただ、バンコクの家賃相場は30㎡程度の1Rで6万円と意外と高いため、利益は微々たるもの。6部屋を運用している私の月々の粗利は20万円弱です。当面の目標は部屋数を2桁に増やすことですね」

 ちなみに、品川さんも高田さん同様、管理はアジアン・ビジネス・パートナーズに委託しているという。裏を返せば、自ら管理してしまえば利回りは跳ね上がる。実際、北浦氏によれば、欧米の個人投資家のなかには同じマンション内で十数部屋を借り上げ、自身で管理・運用しているツワモノも。語学力に長けた人ならば挑戦する価値アリ!

<タイ「民泊」不動産投資のメリット>

1:初期投資額が20万円程度からと小さい
バンコク繁華街の外国人向け1R(30~35㎡)の賃料は1万7000B(6万円程度)と日本の郊外物件と大差ないが、総じて家具付きなうえに、礼金等がないため20万円程度で民泊利用が可能

2:ほぼ100%という超高稼働率も!
タイは日本を上回る年間3000万人もの外国人が訪れる観光立国。それだけに外国人観光客だらけのソイカウボーイ、ナナ、パッポンなどの繁華街に近い物件ならば、稼働率100%に達することも

3:法的にグレーだが日本より低リスク
日本では11月に京都の物件に中国人旅行者を短期滞在させていたとして旅行代理店関係者が摘発されたが、タイは当局も黙認状態。法的には外国人が賃貸事業を行うことは禁じられているが摘発事例はナシ

4:不動産市場の安定成長で値上がり期待も
バンコクの不動産市況は平均して年3~5%程度の上昇を続けているため、購入して5年ほどすれば20%ほどの値上がり益が見込めるケースも。外国人好みのプール付き1R物件でも1000万円程度から購入できる

5:固定資産税ゼロで税制面でもお得!
タイでは固定資産税、相続税はかからない。家賃収入にかかる所得税は10%だが、タイ不動産投資を行っている人物によると、「申告義務はないため、こっそり税金を逃れている投資家も少なくない」とか

取材/文 池垣 完 取材/吉岡 俊 図版/ミューズグラフィック


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